« La vente en viager », essai de définition

Cette première lettre de l’année 2025 a pour objectif de revenir aux fondamentaux et notamment sur les nombreuses erreurs dans la définition de « la vente en viager ».

Disons-le tout de suite, « la vente en viager » n’existe pas dans notre Code Civil ; seuls y figurent le contrat aléatoire (art.1108 CC remplaçant le regretté art 1964), le contrat de rente viagère (arts.1968 et suivants), l’usufruit (arts.578 et suivants) et le droit d’usage et d’habitation (arts.625 et suivants).

La vente en viager est trop souvent définie, pour ne pas dire tout le temps, ainsi que le montrent les exemples présentés ci-dessous, comme une « vente à rente viagère ».

Citons par exemple :

« La vente en viager consiste en la vente d’un bien immobilier par un propriétaire (le crédirentier) à un acquéreur (appelé débirentier) qui va lui verser le prix sous forme d’une rente. » Site internet "notaires.fr"

« Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. » Site internet "service public.fr"

« Le viager permet d'acheter un bien à un vendeur en lui versant en contrepartie une rente viagère périodique jusqu'à son décès ». "Le Figaro"

« Le principe du viager est simple. Le « débirentier » (acquéreur) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère sa vie durant. » "Site internet professionnel du viager"

« Le viager est un vieux concept qui permet à une personne âgée de vendre son bien moyennant un capital appelé bouquet et une rente mensuelle ». "Site internet professionnel du viager"

« Dans une vente en viager immobilière, le vendeur cède un bien à un acheteur moyennant le paiement d’une rente pendant le restant de ses jours ». Site "Le particulier-immo.fr"

« Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès ». Site "PAP.fr"

On remarque dès lors deux choses : d’une part, toutes ces définitions font référence au versement d’une rente ; d’autre part, aucune de ces définitions ne mentionne « l’aléa » ; ce mot n’étant cité à aucun moment, ce qui est assez stupéfiant, compte tenu du caractère essentiel, sinon indispensable qu’il représente dans ce type de contrat.

Ces définitions réduisent la vente en viager à une vente nécessitant le versement d’une rente. Seul le prix est abordé, on oublie la jouissance viagère qui est souvent réservée au vendeur. L’usage que conservera ou non ce dernier n’est jamais mentionné.

Loin de nous l’idée de critiquer les auteurs de ces définitions mais il nous faut admettre qu’elles répondent toutes à la définition du « contrat de rente viagère » et non à la définition de la « vente en viager ».

Pour bien comprendre, reprenons les différentes définitions du mot « viager » :

Adjectif. Qui a vocation à durer autant que la vie d’une personne déterminée (par opposition à ce qui doit s’éteindre à date certaine) mais pas au-delà (par opposition à ce qui est héréditaire, transmissible à cause de mort). Vocabulaire juridique, Gérard CORNU

Adjectif. Se dit d’un droit dont on a la jouissance durant sa vie mais dont le bénéfice ne passe pas aux héritiers. Lexique des termes juridiques, DALLOZ

Adjectif. Se dit d’un droit ou d’une obligation dont la durée est fixée par référence à la vie d’une personne (généralement le titulaire de ce droit). Ainsi, l’usufruit ou le droit d’habitation sont des droits viagers qui s’éteignent par le fait même du décès de leur titulaire. Dictionnaire juridique, LGDJ

Adjectif. Droit non transmissible qui s’éteint au décès d’une personne. Dictionnaire du vocabulaire juridique, Lexis Nexis

On constate ainsi que :

« Le viager » n’existe pas, c’est le titre du célèbre film de Pierre TCHERNIA ou d’un livre de Raymond LE GUIDEC, ancien éminent professeur à l’Université de Nantes, aux éditions Ellipses. « Viager » est un adjectif qui signifie « à vie », « autant que dure la vie ».

Dès lors, tout est dit, ou presque, car c’est bien l’incertitude, et pour utiliser un mot juridiquement approprié, « l’aléa », qui caractérise de manière essentielle la vente en viager ; on se réfèrera à l’article 1108 du Code Civil qui stipule : « Le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s’engage à procurer à l’autre un avantage qui est regardé comme l’équivalent de celui qu’elle reçoit. Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un évènement incertain ».

Incertaine sera la durée de vie restante du vendeur,

Incertain, dans le cadre d’une vente avec rente viagère, sera le montant du prix payé finalement par l’acquéreur pour l’acquisition de son bien,

Incertaine, lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, la durée pendant laquelle l’acquéreur sera privé de la jouissance du bien acheté.

La vente immobilière en viager est donc la vente d’un bien immobilier assortie de conditions particulières qui tiennent à la forme de paiement du prix et /ou à la durée de jouissance du bien, toujours conditionnée par au moins un aléa sur la durée de vie, en principe du vendeur, celui-ci forcément personne physique.

La définition que je vous propose est simple mais suffisamment complète, et peu importe que l’aléa réside dans le paiement d’une rente versée jusqu’au décès du (ou des) rentier(s) et/ou que cet aléa tienne à la durée d’usage du bien vendu par l’occupant.

« La vente en viager est un contrat de vente qui nécessite la présence d’au moins un aléa tenant à la durée de vie d’au moins une personne physique ».